Все мифы о риэлторах
Почему продавать, покупать, сдавать квартиру выгоднее без агентства. Советы для экономии времени и денег.
Рубль упал. Вместе с рублем проваливается и российский рынок недвижимости. Денег стало меньше, спрос сокращается и уходит в сегмент доступного жилья. Заволновались риэлторы, чьи ряды все эти сытые годы исправно пополнялись учительницами, продавщицами и нянечками, пустившимися за билетом в лучшую жизнь. Риэлторов много, а покупателей мало. Ловкие борцы за денежные знаки, вооружившись газетой «Квартирный вопрос», бросились в решающий забег.
А это значит, дорогие читатели, что ничего хорошего сейчас нет. Более того, проголодавшиеся риэлторы представляют для вашей семьи реальную угрозу. Сезон охоты на дураков с квартирами открыт. Чтобы не попасться агентам, не отдать им свои деньги и время, следует помнить о нескольких правилах, а, главное, выбросить из головы изрядно устаревшие мифы о риэлторской профессии.
Риски оплачиваете сами
Миф первый и самый опасный: с риэлтором надежней, потому что он отвечает перед клиентом. Это не так. Запомните: риэлторы не несут никакой ответственности за последствия сделки. В России существует самое уважаемое, самое крупное риэлторское сообщество — Российская гильдия риэлторов. Так вот, эта саморегулируемая организация требует от своих членов страхование ответственности на сумму 50 млн рублей для региона. То есть, все агентства в какой-либо области или автономном крае застрахованы всего лишь на 50 млн рублей совокупно. В региональных СРО состоят от 50 до 100+ агентств, которые и делят эти 50 млн рублей. До недавнего времени агентства страховали ответственность индивидуально: каждая компания — на сумму, равную стоимости однокомнатной квартиры в регионе. Сейчас не делают и этого. С учетом того, что в СРО вступают далеко не все агентства и некоторые не имеют даже коллективного страхового полиса, шанс получить компенсацию в случае юридической ошибки агента мизерный.
Итак, запомните, у агентств нет денег на оплату ошибок. Это — горькая правда. Вторая правда в том, что деньги из страхового фонда саморегулируемой организации получить практически невозможно. Если вы через агентство купили квартиру за 10 млн рублей, отдали риэлтору за услуги 5%, а через месяц из колонии вышел наследник собственника, то вы останетесь, вероятно, и без десяти миллионов, и без пятисот тысяч. Останетесь непременно, потому что ни одно агентство не несет ответственности за чистоту сделок — это прописано и в договоре, который вы подписываете. Редки случаи, когда ущерб компенсируется из страхового фонда саморегулируемой организации — как правило, это случаи неоспоримой вины агентства. Например, агент протянул с выдачей залога или в день оплаты принял деньги от одной стороны и не выдал их другой, из-за чего вторая сторона от сделки отказалась.
Если вам повезло и в срыве или аннулировании сделки точно виноват агент, вопрос выплаты страхового взноса решается коллегиально. Вам придется обратиться к руководству агентства, руководству регионального профессионального объединения, руководству Российской гильдии риэлторов, в Роспотребнадзор, в Управление по товарному рынку. Соберется президиум региональной СРО, засядет комиссия по этике, начнутся тяжбы со страховой компанией. Пройдя все бюрократические круги, те из вас, кому повезет, смогут вернуть хотя бы уплаченные комиссионные. Это в случае, если вы обратились в агентство, вступившее в СРО. Если ваш агент работает, что называется, дикарем, то вы просто потеряете деньги, без всяких челобитных и многочасовых собраний, что, в общем-то, даже неплохо, а, главное, очень вероятно: агентов-самовольщиков в России сегодня чуть меньше, чем в 90-е.
Какие такие юристы?
Многие скажут: с агентством как-то надежней, агентство проверяет бумаги. Это второй миф! Запомните еще одну печальную правду: риэлторы не могут гарантировать юридическую чистоту сделки. У них и в уставе это не прописано. У многих агентств, кстати, даже устава нет. Нет и сильных юридических служб.
Учительница на страже вашего будущего
Вопреки еще одному, третьему по популярности, мифу, среди риэлторов крайне мало образованных людей, а профессиональное образование в сфере недвижимости на всю Россию имеют единицы: как правило, это топовые руководители топовых компаний. В среднем же риэлтор у нас это женщина после сорока с педобразованием либо опытом бухгалтерской работы. Реже встречается новый тип агентов: многочисленные молодые выпускники бессчетных факультетов маркетинга, менеджмента и прочих деловых наук, в недвижимость они приходят из телефонных продаж или с позиций агентов по рекламе. Эти люди не кончают университетов недвижимости, прежде чем взяться покупать для вас квартиру. Агенты не проходят серьезное обучение. Работа проводится по принципу разведки боем. Даже в самых крупных сетевых и франчайзинговых компаниях нового сотрудника в лучшем случае прогоняют через 1-2-дневный курс и 2-3-недельную стажировку, которая заключается в обычной работе под руководством старшего коллеги. В это время риэлтор, он же учитель начальных классов, в первую очередь садится «нарабатывать базу». Он обкладывает себя газетами, рыщет по профильным сайтам в поисках свежих объявлений от собственников или покупателей. Если таковые найдены и если они еще не застолблены более расторопными коллегами, агент звонит и начинает работать. Сразу! Все нюансы он узнает в процессе работы, нередко от самих клиентов, которые в итоге еще и уплатят агенту комиссионные.
Риэлторы не опера
Даже если риэлтор говорит, что все документы на недвижимость, которую вы собираетесь купить, проверяет юридическая служба компании, не обольщайтесь — это четвертый миф. У юристов агентства нет полномочий провести экспертизу бумаг. Они лишь смогут проверить наличие документов: свидетельства о праве собственности, выписки из домовой книги, выписки из уставных документов, если недвижимость принадлежит юрлицу. Все! Чтобы проверить, не прикинулся ли супруг хозяйки квартиры душевнобольным и не планирует ли уже через месяц вернуться из дурдома, агентству придется получить разрешение на ведение оперативно-розыскной деятельности. Не сможет агент вычислить подвох, если вы покупаете у юрлица объект, который числится по уставу основным капиталом и который был отчужден путем фальсификации протокола собрания совета директоров.
Покупатель должен знать, что всю чистоту сделки с недвижимостью проверяет Росреестр. Именно регистрационная палата, по закону, выясняет, есть ли в анамнезе собственники-уголовники, не были ли там прописаны дети, не имеется ли у собственника долг, не наложен ли на имущество арест. Однако ценник у агента раз в 50 выше, чем у чиновников, а полномочий почти никаких. А теперь — самая страшная правда! Справку об отсутствии обременения в Росреестре может взять любой человек. И вы, и агент. Если вы отправляете за справкой риэлтора, то, безусловно, экономите пару часов времени. Но признайтесь себе честно, стоит ли ваше время десятки, а то и сотни тысяч рублей, которые с вас в итоге возьмет агент?
Третий лишний
Итак, подводим итог под первым блоком разоблачений: с риэлтором покупать жилье не безопасней. Напротив, риэлтор как дополнительное звено в связке собственник+покупатель+Регпалата выступает еще одним источником опасности. Риэлтор, в конце концов, может оказаться грабителем, «черным маклером» или маньяком. Собственник, подавший объявление о якобы имеющейся у него квартире, тоже темная лошадка, однако риэлтор, вклиниваясь в сделку, вносит в вашу жизнь дополнительные риски. Чем больше посредников, тем больше рисков. Это — правило. Проверить чистоту агентства самостоятельно клиент вряд ли сможет, потому что если он такой сообразительный и знает, куда нужно позвонить, о чем разузнать, то уж с покупкой-то квартиры он точно справится сам.
Рассыльный за полмиллиона рублей
Особенно недоверчивые возразят: что ж, в конце концов, агенты экономят массу времени при оформлении документов. Это пятый миф. В деле покупки-продажи квартиры риэлтор сможет вместо вас совершить лишь два действия. Первое: он пойдет в регистрационную палату и закажет ту самую справку об отсутствии у недвижимости обременения. Справка делается пять дней, заказывается за 5-15 минут. Получить ее может любой. По секрету скажем, что вы даже можете узнать в Росреестре, не заложена ли квартира вашего соседа и кто прописан в доме депутата Госдумы. Правда, если депутат отправится в Росреестр, ему выдадут перечень имен всех любопытствовавших.
Второй момент, когда вам пригодится риэлтор, это очередь на регистрацию сделки. Беда лишь в том, что очередей в Росреестре давно нет. Возможно, придется подождать час-полтора в самом худшем случае. И еще те 15 минут, которые вы потратили ранее на получение справки. Вместе с дорогой риэлтор в лучшем случае сэкономит вам 5-6 часов. Стоит эта работа полумиллиона рублей? Усвойте коварнейшую истину: у риэлтора просто нет возможности экономить ваше время, так как большинство документов, требуемых для регистрации сделки, вы должны получать лично. И на сделку вы должны явиться лично. Исключение — агенты, работающие по доверенности. Если вы не настолько доверяете агенту, чтобы поручить ему купить квартиру на ваше имя, вам придется явиться в регпалату. Россияне, как правило, при покупке или продаже квартиры не передают агентам право полного распоряжения имуществом и представления его, россиянина, во всех государственных инстанциях, поэтому на сделку являются сами.
Помощник на ровном месте
Граждане, в отношениях с собственностью все еще находящиеся на «вы», возразят, что агенты хотя бы помогут собрать все документы. Дескать, для продажи квартиры нужно собрать столько бумаг, за всем не уследишь, голова кругом, пятки в мыле, пыль столбом, дым коромыслом... И это, уважаемые, опаснейший шестой миф. Для продажи квартиры нужны: документ, подтверждающий право собственности, справка из паспортного стола об отсутствии прописанных в квартире лиц, выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, справка об обременении из Росреестра, кадастровый паспорт. Если частный дом, то — подтверждение прав на землю и справка из Гостройнадзора, если комната — письменные отказы соседей от права первоочередного выкупа. Если новостройка — договор долевого участия. Если квартирой владеют дети, потребуется справка из органов опеки. Если проживали недееспособные, документ от их опекуна. Не так уж сложно. Перечень документов опубликован в интернете примерно 20 тысяч раз. Если интернету не доверяете, можно сходить все в ту же Регпалату — там разъяснят. Придумать риэлтору в этом деле что-то оригинальное, с искоркой, не выйдет, так что за помощь в сборе документов агенту платить не стоит — никакой он вам не помощник, в том числе и потому, что почти все эти справки риэлтору без вас не дадут и в лучшем случае он будет таскаться в жилконтору вместе с вами.
Стань лохом... ну пожалуйста!
Не сэкономят риэлторы время и на подборе-просмотре квартиры. Это восьмой миф. Дело в том, что риэлтор всегда прежде всего надеется на свое умение убеждать. Риэлторы считают себя элитой «продажников», даже те, кто только-только отошел от сохи или от школьной доски. Агент всегда постарается уговорить клиента приобрести не совсем подходящее ему жилье. А это значит, что обычному гражданину риэлторы скорее испортят время, чем его сэкономят.
Правда такова: если вы продаете, к примеру, двухкомнатную квартиру, маленькую и грязную, то агент всегда будет стараться привести к вам клиентов, которые ищут однокомнатную и чистую, или большую трехкомнатную. У вас квартира без ремонта: готовьтесь к тому, что каждый второй приведенный агентами клиент будет презрительно морщить нос и отводить взгляд. А если вам повезло стать покупателем, будьте уверены, что вас начнут таскать неизвестно куда, что из 10 показанных вам квартир только пара окажется нужной площади и нужного вам состояния, потому что агент надеется уболтать вас на месте. Всегда! Риэлтора кормят ноги и надежда — чем больше обошел квартир, тем выше вероятность уговорить какого-нибудь бедолагу. На ваше потраченное время агенту плевать.
Алло, мы ищем дураков!
Другой фактор, направленный на пустую трату вашего времени, заключается в том, что агент не знает квартиру, в которую вас везет. Здесь стоит прояснить подробней. В России рынок недвижимости нецивилизованный, такое понятие как «эксклюзив» ему почти неведомо, агенты могут годами мечтать об эксклюзиве, то есть, о том, что придет какой-нибудь дяденька и поручит продать квартиру. Что появится квартира, которую разрешено продавать только этому риэлтору. Дяденька заключит с риэлтором договор — и заживет риэлтор сладко-вольготно, точно зная, что ему в спину не будут дышать 100 соперников.
Большинство работает в России по другой схеме. Например, вы подали объявление о продаже квартиры. Через полчаса это объявление перепубликовали, уже от своего имени и с завышенной ценой, еще 10 человек, а через час — уже 20. Пятеро из них для приличия позвонят вам с вопросом: «Можно мы будем продавать вашу квартиру?» После этого агенты принимаются рекламировать ваше жилье, надеясь, что мягкотелый покупатель самостоятельно не набредет на вас. Когда покупатель звонит агенту, агент всегда отвечает: «Да, конечно, квартира еще не продана, давайте я вам перезвоню, мы договоримся о просмотре». Запомните, вам почти никогда не скажут, что вы позвонили поздно! Также запомните, что агент практически не знает, что за квартиру он продает, за исключением случаев с эксклюзивным предложением. Это — почти 100-процентное правило. Агент не видел квартиру — он лишь прочитал о ней в объявлении. Агент всегда надеется на лучшее и поэтому сходу говорит, что квартира не продана, что она в отличном состоянии, что документы у собственника все готовы и что собственник непременно сбросит от заявленной цены нужные 200 тысяч. Агент также всегда надеется на дурака (см. выше): он верит, что его не раскусят, что достаточно назвать хрущевку в промзоне апартаментами в экологически чистом районе, и уже ничего не нужно объяснять, что хозяину можно внушить, будто без уступки цены жилье не продастся, будто никто и никогда больше не приведет к нему клиентов.
Итак, покупатель, скопив деньги на добротную «трешку» с ремонтом в центре, попадает на объявление агента, который без вашего ведома продает вашу двушку на окраине. Что происходит дальше? Агент звонит собственнику и выясняет, продано ли жилье. Если к нему по объявлению обратились за день пять человек, он позвонит пять раз. То есть, если агентов, продающих вашу квартиру, 20, они действительно могут позвонить вам 100 раз.
Итак, агент звонит вам и убеждается, что квартира не продана. Так как у него таких квартир — десятки, он, конечно, не помнит, что продает. В спешке он наскоро интересуется уровнем ремонта, наличием во дворе парковки, ценой и готовностью документов. Вы отвечаете, что ремонт, де, еще советский, паркуются местные на детской площадке, квартиру продаете за 10 миллионов, встречный вариант вы пока не нашли, да еще и кадастровый паспорт на жилье не готов. Агент перезванивает покупателю и радостно сообщает: «Квартира не продана, состояние хорошее, парковка есть, клиент торгуется, документы готовятся быстро». Почему? Да потому что он надеется на себя и на вас дурака (снова см. выше).
В 99 случаях из 100 вы дураком не отказываетесь и потому, приехав на место, удрученно вздыхаете: покупать за такие деньги разваленную «двушку» на окраине вместо «трешки» вы не собирались, да и ждать, когда собственник соизволит найти себе встречный вариант и съедет, вы не желаете.
Эээх, прокати!
Кстати, только на первый взгляд кажется, что с агентами быстрее ездить. Как правило, у агентов нет своего транспорта. Это значит, что вы будете возить его сами либо, если у вас тоже нет машины, дожидаться агента у подъезда. Вместо того, чтобы напрямую договориться с собственником и встретиться в удобное для вас двоих время, вам придется считаться с агентом, который может задержаться на другом показе или не успеть забрать ребенка из садика. Готовьтесь, что вас попросят подвезти риэлтора с предыдущего показа или встретить его у садика. Да, с ребенком! Да, ребенок поедет с вами! А что делать? Квартиру же вы посмотреть хотите?
Риэлтор — это роскошь
Итак, работа с агентами — дело неблагодарное и окупается лишь в крайне редких случаях. Связываться с ними имеет смысл только по эксклюзивному договору. Для себя вы должны решить твердо: если ваше время не стоит сотен тысяч рублей, которые придется отдать риэлтору, значит, вас развели на деньги. Заключайте эксклюзивный договор, если вы настолько заняты, а работа ваша настолько высоко оплачиваема, что вам дешевле отдать полмиллиона, чем самим искать в интернете варианты и звонить продавцам квартир. В этом случае вам нужно написать на имя агента доверенность, с которой он сможет получать за вас документы и в жилконторе, и в Регпалате.
Заключать эксклюзивный договор приходится нередко и тем, кто покупает или продает жилье дистанционно: если нет родственников, готовых заняться вашей квартирой, то без платного помощника не обойтись. Во всех остальных случаях обходиться без агента можно и нужно.
В том числе и на рынке аренды, где риэлторы, фактически, работают по той же схеме. Поиск собственников, показ (возможно, на вашем транспорте), расплата на месте. Для вас это будет именно расплатой, потому как расставание с 30-ю тысячами рублей (100% от месячной арендной ставки за скромную квартирку на окраине Москвы) иначе назвать нельзя.
Миллион для дяди Васи
Да, агенты заполонили весь рынок, да, среди сотен тысяч объявлений сложно вычислить собственников! Но вы только подсчитайте: в Москве агентство берет комиссию в 5%. Многие сетевые фирмы уже давно получают комиссию с каждого участника сделки, то есть, имеют 10% от суммы. Это в среднем. Сейчас бремя комиссионных перераспределяется не в пользу продавца, так как спрос падает. Тем не менее можете быть уверены, что с вашей сделки агент принесет в бухгалтерию 10%. То есть, «помогая» (а фактически мешая) купить скромную московскую квартиру за 10 млн рублей, он получит миллион комиссии, из которых вы, если повезет, уплатите лишь 300-400 тысяч. Вдумайтесь только: с трудом скопив на первоначальный взнос, из-за ипотеки перейдя на макароны с картошкой, вы заплатите какому-то агенту до полумиллиона рублей. Он получит эти деньги за то, что вы будете ждать его морозными вечерами у подъезда, подвозить до детского садика или водить за собой в жилконтору. Фактически агент проявит себя только в трех случаях: при передаче залога (но здесь в свидетели сгодится и тот самый сосед дядя Вася), при получении справки об обременении (сэкономит пару часов, затраченных на дорогу до регпалаты) и при занятии очереди на регистрацию сделки (экономия — час или полтора). Стоит ли такая работа миллиона рублей? Да хотя бы и полумиллиона?
Откровенно говоря, большинство наших граждан, отдавая риэлтору комиссию, платят не за помощь, а за собственную несообразительность. Уже давно в интернете существуют проверенные ресурсы для поиска жилья без посредников. Именно в этих группах во «Вконтакте», именно на этих сайтах, именно в разделе частных объявлений на «Авито» и на городских форумах агенты разыскивают ничего не подозревающих собственников. Что вам мешает последовать их примеру?
Риэлторы сегодня преимущественно выживают за счет насильственного вклинивания в цепочку продажи. Собственник жилья, подавая объявление, рассчитывает привлечь покупателя. Покупатель, отслеживая объявления, справедливо надеется найти собственника. Но вместо того чтобы встретиться напрямую, они наталкиваются на сотни агентов, которые усиленно продают ту же квартиру, но уже от своего имени. По-хорошему, российским юристам следовало бы инициировать пару громких процессов и привлечь к суду представителей самых крупных риэлторских компаний. За что? За создание вынужденного посредничества — есть в нашем праве такая норма.
